Građenje na tuđem zemljištu predstavlja kompleksno pravno pitanje koje se detaljno uređuje, obično Zakonom o stvarnim pravima. Ovaj zakon propisuje različite scenarije i pravne posljedice koje mogu nastati u takvim situacijama.
Sadržaj članka:
Šta je građenje na tuđem zemljištu
Građenje na tuđem zemljištu nastaje kada neko bez odgovarajućeg prava ili saglasnosti vlasnika izgradi objekat na parceli koja mu ne pripada.
Ovakva situacija može dovesti do ozbiljnih posljedica, uključujući imovinsko-pravne sporove, zahtjeve za uklanjanje objekta ili nadoknadu štete. Ključna razlika u ovim slučajevima jeste da li je graditelj postupao savjesno ili nesavjesno.
Savjestan graditelj može biti osoba koja je bila u uvjerenju da gradi na vlastitom zemljištu, dok nesavjestan graditelj svjesno gradi na tuđem posjedu bez prava.
Posljedice su različite – u nekim slučajevima objekat može ostati u vlasništvu graditelja uz naknadu vlasniku zemljišta, dok se u drugim može zahtijevati njegovo uklanjanje.
Savjestan i nesavjestan graditelj
Savjesni graditelj je osoba koja gradi na tuđem zemljištu u uvjerenju da ima pravo na to, dok nesavjesni graditelj zna ili mora znati da gradi na tuđem zemljištu bez prava.
Ako je graditelj savjestan, vlasnik zemljišta može zahtijevati da graditelj otkupi zemljište po tržišnoj cijeni ili da ukloni izgrađeni objekt i vrati zemljište u prvobitno stanje, uz naknadu štete prema općim pravilima obligacionog prava.
U slučaju nesavjesnog graditelja, vlasnik zemljišta ima pravo zahtijevati uspostavu prijašnjeg stanja ili prodaju zemljišta po tržišnoj cijeni, uz pravo na naknadu štete.
Prekoračenje međe građenjem
Prekoračenje međe građenjem je čest pravni problem u građevinskoj praksi. Do njega dolazi kada graditelj, bilo svjesno ili nesvjesno, pređe granice svog zemljišta i zahvati dio susjedne parcele. Ovakve situacije mogu izazvati dugotrajne sporove među vlasnicima zemljišta, zbog čega je važno razumjeti pravne posljedice i načine rješavanja ovakvih slučajeva.
Ako je graditelj bio savjestan, stiče pravo vlasništva na zahvaćenom dijelu zemljišta uz obavezu isplate tržišne vrijednosti tog dijela. Međutim, ako je graditelj bio nesavjestan ili se vlasnik zahvaćenog zemljišta odmah usprotivio gradnji, vlasnik može zahtijevati vraćanje zemljišta u prijašnje stanje i naknadu štete ili ustupanje zemljišta graditelju uz isplatu tržišne vrijednosti.
Kako dolazi do prekoračenja međe
Prekoračenje međe može nastati iz različitih razloga, uključujući:
- Netačna mjerenja prilikom gradnje
- Nejasne ili neažurne zemljišne knjige
- Nenamjerno ili namjerno pomjeranje granica prilikom ograđivanja ili izgradnje
- Svjesno zauzimanje tuđeg zemljišta radi proširenja objekta
Bez obzira na razlog, zakon jasno propisuje prava vlasnika zemljišta i obaveze graditelja u ovim situacijama.
Dugogodišnje korištenje susjednog zemljišta
Kada neko dugi niz godina koristi dio susjednog zemljišta, bilo za postavljanje ograda, sadnju, izgradnju pomoćnih objekata ili druge svrhe, može se postaviti pitanje prava na to zemljište.
Ako vlasnik zemljišta tokom tog perioda ne osporava takvo korištenje, može doći do sticanja prava vlasništva putem dosjelosti, što znači da se zemljište može pravno priznati kao vlasništvo osobe koja ga koristi.
Ovakve situacije se često dešavaju nenamjerno, najčešće zbog neprecizno utvrđenih međa, usmenih dogovora ili jednostavnog prešutnog dopuštanja korištenja zemljišta od strane vlasnika. Neki od uobičajenih primjera uključuju:
- Pomjerene ili nepostojeće granice parcela, zbog čega jedan susjed nesvjesno koristi dio tuđeg zemljišta.
- Postavljanje ograda ili pomoćnih objekata koji zauzimaju susjednu parcelu.
- Obrađivanje ili korištenje zemljišta bez protivljenja vlasnika.
- Prolazak preko tuđeg zemljišta (put, prilaz ili parking) koji s vremenom postaje uobičajena praksa.
Ako vlasnik zemljišta ne reaguje i ne osporava korištenje, može se postaviti pitanje da li je korisnik stekao pravo vlasništva nad tim dijelom zemljišta.
Korisnik zemljišta može, nakon proteka određenog perioda i pod određenim uslovima, zatražiti da se prizna njegovo vlasništvo. Međutim, postoji razlika između savjesnog i nesavjesnog korisnika:
Savjesni korisnik vjeruje da koristi svoje zemljište i nije svjestan da prelazi na susjednu parcelu.
Nesavjesni korisnik zna da koristi tuđe zemljište, ali to čini svjesno, računajući da vlasnik neće reagovati.
Ove razlike mogu uticati na pravne posljedice i mogućnost da korisnik ostvari pravo vlasništva.
Ako vlasnik zemljišta primijeti da susjed koristi njegovu parcelu, treba pravovremeno reagovati kako bi spriječio moguće gubitke prava.
Građenje tuđim materijalom
Građenje tuđim materijalom je pravno pitanje koje se javlja kada neko koristi građevinske materijale u vlasništvu druge osobe za izgradnju objekta. Ovakve situacije mogu dovesti do imovinsko-pravnih sporova, posebno ako ne postoji saglasnost vlasnika materijala.
Vlasništvo nad objektom proteže se i na ugrađeni materijal. To znači da onaj ko je koristio tuđi materijal za gradnju ne postaje vlasnik samog materijala, već samo konačnog objekta u koji je materijal ugrađen. Međutim, vlasnik materijala ima pravo na naknadu prema pravilima obligacionog prava.
Ako je neko koristio tuđi materijal bez saglasnosti vlasnika, vlasnik može tražiti:
Povrat materijala, ako ga je moguće izdvojiti bez nesrazmjernih troškova ili oštećenja objekta
Naknadu u novcu, koja se obično određuje prema tržišnoj vrijednosti materijala
Odštetu za eventualne dodatne troškove ili štetu nastalu zbog korištenja materijala bez odobrenja
Naprimjer, ako je osoba A koristila cigle osobe B za izgradnju kuće, osoba B može tražiti novčanu naknadu u vrijednosti tih cigli. Međutim, ako bi njihovo uklanjanje prouzrokovalo ozbiljna oštećenja objekta, sud će odlučiti da osoba B dobije novčanu nadoknadu umjesto vraćanja cigli.
Šta obuhvataju dogradnja, nadziđivanje i preuređenje
Dogradnja – dodavanje novih dijelova objektu, kao što su dodatne prostorije, garaže, terase ili pomoćni objekti.
Nadziđivanje – povećanje visine postojećeg objekta dodavanjem sprata ili potkrovlja.
Preuređenje – unutrašnje ili vanjsko prepravljanje objekta koje ne mijenja njegovu osnovnu strukturu, ali može uticati na njegovu funkcionalnost ili izgled.
Ove aktivnosti mogu imati značajne pravne posljedice, posebno ako se ne poštuju vlasnička prava ili građevinski propisi.
Osim prethodno spomenutih slučajeva građenja na tuđem zemljištu, prekoračenja međe građenjem i dugogodišnjeg korištenja susjednog zemljišta, postoje i dodatni načini koji mogu dovesti do sticanja prava ili obaveza na tuđem zemljištu.
Građenje na tuđem zemljištu opterećenom pravom građenja daje nosiocu tog prava odgovarajuće obaveze i prava vlasnika zemljišta, dok priraštaj zemljišta, kao što je otok koji nastaje u sredini vodotoka ili taloženje zemlje od strane vodotoka, također može uticati na vlasništvo.
Uz sve ove aspekte, važno je razumjeti kako zakon tretira promjene vlasničkih prava u vezi sa zemljištem i gradnjom, jer se u mnogim slučajevima može doći do imovinsko-pravnih sporova koji zahtijevaju sudsku intervenciju.
Podržite Pravni blog
Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.
Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.
Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.