Pravo preče kupovine omogućava određenim licima da, pod istim uslovima, imaju prednost pri kupovini nekretnine prije nego što se ona ponudi trećim licima.
Sadržaj članka:
Pravo preče kupovine među suvlasnicima
Posljedice nepoštivanja prava preče kupovine
Izuzeci od prava preče kupovine
Pravo preče kupovine u slučaju prinudne prodaje
Pravo preče kupovine među suvlasnicima
Kada jedan suvlasnik namjerava prodati svoj dio nekretnine, dužan je obavijestiti ostale suvlasnike o svojoj namjeri.
Obavijest se šalje poštom, putem preporučene pošiljke ili preko notara. Veoma je značajno zapamtiti da to obavještenje mora sadržavati tačne podatke o nekretnini, cijenu i ostale uslove prodaje.
Ostali suvlasnici imaju rok od 30 dana od prijema obavijesti da odgovore i iskoriste svoje pravo.
Ako suvlasnici ne odgovore u tom roku, smatra se da nisu zainteresovani. Tada suvlasnik može prodati svoj dio trećem licu, ali ne po nižoj cijeni ili povoljnijim uslovima od onih ponuđenih suvlasnicima.
Posljedice nepoštivanja prava preče kupovine
Ukoliko suvlasnik proda svoj dio nekretnine trećem licu bez prethodne ponude ostalim suvlasnicima ili pod povoljnijim uslovima od onih koje im je prethodno ponudio, oštećeni suvlasnici imaju pravo da sudskim putem zaštite svoje interese.
Oni mogu podnijeti tužbu za poništenje ugovora i zahtijevati da se vlasništvo prenese na njih. Sve to pod istim uslovima pod kojima je nekretnina prodata trećem licu.
U sudskom postupku, ako se utvrdi da je došlo do povrede prava preče kupovine, sud može donijeti presudu kojom će se ugovor poništiti i odrediti da se predmetna nekretnina prenese na oštećenog suvlasnika pod identičnim uslovima.
Pored toga, kupac koji je bio svjestan ili je mogao biti svjestan povrede prava preče kupovine može snositi dodatne pravne posljedice. To uključuje obavezu naknade štete oštećenom suvlasniku.
Također, ako je treće lice već preuzelo nekretninu i izvršilo dalju prodaju ili prenijelo prava na drugu osobu, situacija se dodatno komplikuje. U tom slučaju, suvlasnici mogu imati pravo na naknadu štete od prvobitnog prodavca ili treće strane koja je stekla vlasništvo, a nije bila u dobroj vjeri.
Ova pravila osiguravaju pravnu zaštitu suvlasnika i spriječavaju zloupotrebe kod prijenosa suvlasničkog udjela bez poštovanja zakonskih obaveza.
Izuzeci od prava preče kupovine
Ovo pravo među suvlasnicima isključeno je u određenim situacijama koje zakon prepoznaje kao specifične i izuzete od ove pravne zaštite. Jedan od glavnih izuzetaka odnosi se na nekretnine koje su u katastru ili zemljišnim knjigama evidentirane kao pristupni ili prilazni put.
Ove nekretnine imaju poseban pravni status, jer njihova namjena nije tržišna prodaja, već obezbjeđenje pristupa drugim nekretninama.
Pravo preče kupovine se ne primjenjuje kada se suvlasnički dio nekretnine prenosi na nasljednike u slučaju smrti vlasnika. U tim situacijama se ne radi o klasičnoj prodaji, već o prenosu vlasništva na osnovu zakonskog ili testamentarnog nasljeđivanja.
Zakon može predvidjeti i druge specifične situacije u kojima ovo pravo prednosti ne važi. To posebno kada je nekretnina predmet eksproprijacije, odnosno kada je država ili jedinica lokalne samouprave preuzima radi realizacije infrastrukturnih projekata.
Još jedan izuzetak može postojati u slučaju kada je suvlasnik unaprijed ugovorom o poklonu prenio svoj suvlasnički dio na treće lice. Pravo preče kupovine odnosi se isključivo na prodaju, a ne na druge pravne poslove poput poklona ili zamjene nekretnina.
Ugovorno pravo preče kupovine
Pored zakonskog prava preče kupovine, moguće je ugovorom ustanoviti takvo pravo između strana. Ovim ugovorom se unaprijed regulišu odnosi između vlasnika i potencijalnog kupca. Time se osigurava pravna sigurnost i izbjegavaju nesporazumi u budućnosti.
Ugovorom se definišu uslovi i trajanje prava preče kupovine, uključujući način obavještavanja o namjeri prodaje, rokove za iskorištavanje prava i eventualne kaznene klauzule u slučaju nepoštivanja ugovorenih obaveza. Da bi ugovor bio pravno valjan i u potpunosti zaštitio interese ugovornih strana, važno je da bude precizno sastavljen i usklađen sa važećim zakonima.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovoreno pravo preče kupovine prestaje nakon pet godina od zaključenja ugovora, osim ako nije drugačije određeno. Međutim, kako bi se izbjegle greške u formulaciji ugovora koje bi mogle dovesti do njegovog osporavanja ili neprimjenjivosti u praksi, preporučuje se stručna pravna pomoć.
DHM Nekretnine nudi profesionalne usluge posredovanja u prometu nekretninama i može vam pomoći izrade ugovora o prečem pravu kupovine, osiguravajući da su svi pravni aspekti jasno definisani i u skladu sa zakonima. Njihovi pravni eksperti pomažu klijentima da na pravilan način zaštite svoje interese i spriječe moguće probleme prilikom buduće prodaje nekretnine. Možete ih naći i na LinkedInu.
Sadržaj prethodnog dijela posta je promotivan i nastao je u saradnji s DHM nekretnine, a ova saradnja pomaže u održavanju Pravnog bloga i pružanju korisnih informacija čitateljima.
Pravo preče kupovine u slučaju prinudne prodaje
U slučaju prinudne javne prodaje, prodavac se ne može pozivati na svoje pravo preče kupovine.
Međutim, prodavac čije je pravo preče kupovine bilo upisano u javnoj knjizi može zahtijevati poništenje javne prodaje ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
Podržite Pravni blog
Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.
Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.
Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.